Недвижимость — прогноз цен на жилье в Москве до 2024 и далее

0 Flares 0 Flares ×

В России сложилась парадоксальная ситуация – большинство людей уверены, что покупка жилой недвижимости это самая надежная и выгодная инвестиция. И подушка безопасности на черный день и дойная корова. Поэтому многих из нас интересует что будет — какой прогноз цен на жилье в Москве на ближайшие годы.

Впрочем, стоит отметить, что идея противоречит здравому смыслу и законам экономики: высокие доходы приносят рискованные вложения или по-крайней мере видимые и доступные только ограниченному кругу лиц. Покупка квартиры — не эксклюзивное право или привилегия, на рынке много игроков, а значит есть риски получить куда меньшую доходность, а то вовсе и потерять деньги на этом вложении.

Мы об это особо не задумываемся — у нас очень короткая память — опыт последних 15 лет говорит о постоянном росте цен на недвижимость: c 2000 по 2008 год они росли гораздо быстрее инфляции, а падение в 2008-2009 быстро сменилось отскоком на прежние уровни. Важный вопрос сегодня — будут ли цены расти и дальше.

Прогноз цен на жилье в Москве — будут ли расти цены и дальше?

Близкие мне люди постоянно спорят со мной — жилье будет дорожать! На мой законный вопрос о гарантиях, что это произойдет я, тем не менее, не получил ни одного грамотного и развернутого ответа. А вопрос актуальный — хочется улучшить свои жилищные условия и в тоже время как-то противно покупать то, что у нас называется жильем (а по факту является страшными хибарами), по текущим огромным ценам, да еще, в качестве бонуса, стать кабальным холопом банка выдавшего ипотеку.

Поэтому для меня, как и любого потенциального покупателя/продавца или просто инвестора в жилую недвижимость остро встал вопрос – что будет с ценами и как в связи с эти действовать:

  • может действительно взять ипотеку?
  • вдруг завтра все будет в 2 раза дороже?
  • или стоит подождать когда все обвалиться?
  • и сколько придется ждать — год, два, пять, сто?

Ведь есть альтернатива — вложиться в акции, облигации, REIT и депозиты — копить и умножать деньги, а параллельно арендовать жилье. А потом, когда будет в 2 раза дешевле, прикупить хатку…

Чтобы ответить на эти вопросы я изучил ситуацию и готов поделиться своим прогнозом цен на недвижимость на рынке жилья в Москве и ближнего Подмосковья на следующие 10 лет. Для тех кому лень читать сразу раскрою вывод — потенциала роста цен я не вижу, а конкретнее:

  1. Квартиры а) малой площади, б) в старых домах плохого качества, в) в районах с плохой транспортной доступностью и г) в «гетто» районах будут дешеветь, поэтому покупать в инвестиционных или личных целях их не стоит точно. Если хочется иметь свое жилье, а денег на что-то приличное не  хватает,  то дождитесь пока цены упадут кратно! А пока арендуйте.
  2. Качественное жилье хорошего среднего и бизнес класса в нормальных районах имеет перспективы получше. Существует мощный и растущий рыночный спрос, а также дефицит предложения. Тем не менее, риски связанные с такой инвестиционной покупкой гораздо выше потенциальных выгод. Поэтому покупать даже качественное жилье следует только для личного пользования. 

Есть ряд причин по которым цены могут остановиться даже на самое лучшее жилье или даже упасть (процентов на 30%) , например:

  • плохая экономическая ситуация и падение цен на нефть/газ
  • поведенческие факторы — сомнения в целесообразности покупки жилья по космическим ценам у людей имеющих альтернативы (например, имеющих возможность купить гораздо лучшую площадь в Барселоне)
  • смещение экономического роста в регионы
  • борьба с коррупцией и новые законы.

Так что помните — только для личного пользования и только хорошее жилье.

 

6 факторов влияющих на цены на недвижимость

Чтобы оценить потенциал и вероятность роста или падения цен на недвижимость Москвы нужно хорошо поразмыслить, что будет со спросом и предложением. К сожалению, максимум на чем фокусируются интернет-эксперты это вопросы роста и падение объемов ввода жилья и изменение макроэкономических показателей.

А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов влияют на цены на недвижимость сейчас и будут влиять и через 5 и через 25 лет: 

  1. Демографический – сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
  2. Экономический – насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
  3. Инвестиционный –  какова доходность аренды (cap rate)? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
  4. Поведенческий – какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
  5. Физический — какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
  6. Законодательный – какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?

Подробно и по порядку рассмотрим каждый из вышеперечисленных факторов.

 

1. Демографический фактор. Меньше молодежи и снижение спроса на «хибары», больше семей и рост спроса на качественное жилье

Демографический фактор — один из важнейших для фондов инвестирующих в недвижимость, так как он помогает определить долгосрочные перспективы рынка жилья.

При этом публикаций анализа такого рода в интернете очень мало. И говорит это, либо о низком профессионализме участников и аналитиков рынка, либо о намеренном сокрытии информации, а скорее всего и том и о другом. А скрывать есть что: для существенной части рынка жилья — старые панельки (хрущевки и брежневки), а также малогабаритные квартиры — цены будут падать, что приведет к уменьшению количества сделок (люди психологически не готовы продать сегодня за 5 рублей, то что вчера стоило 10) и уменьшению комиссий брокеров. Никто не хочет обнародовав информацию подобной ниже, ускорить этот процесс. Show must go on!

Вернемся к анализу демографии: нас интересуют основные группы населения формирующие спрос и предложение, а именно:

  • 25-35 летние:
    • диктуют спрос на малогабаритные квартиры, жилье низкого качества и на окраинах (попросту хибары) .
    • покупают первое в своей жизни жилье (starter flats) в ипотеку и/или при помощи родственников, заводят семьи
    • для анализа этой группы, необходимо добавить ту часть мигрантов которая приезжает на ПМЖ: средний возраст приезда 20-30 лет, а средний возраст покупки жилья 25-35 лет
  • 35-45 летние:
    • расширяют свои владения: дети подрастают и им нужны отдельные комнаты
    • растет запрос на комфорт и приятное соседство
    • покупают многокомнатные квартиры, при возможности 3 и 4+ комнатные, при ее отсутствии 2-комнатные.
  • В 45-55 летние
    • наступает пора задуматься о домике в деревне
    • а также о покупке жилья для детей, если есть средства
  • 70-80 летние
    • возраст освобождения жилого пространства
    • в основном освобождаются хрущевки, брежневки и сталинки, часто в престижных районах.

Нас интересует как будет меняться численность каждой группы, а за ним спрос с предложением на жилье в грядущие годы.

Возьмем данные по возрастной структуре с переписи 2009 г. по г. Москва и Московской области. Предположим, что в ближнем Подмосковье живет ½ часть всего населения Московской области. Не забудем и о мигрантах – предположим, что каждый год в Москву приезжает 50 тыс. человек.

 

Получится такая демографическая картина:

Спрос на жилье по демографическим группам в Москве
Спрос на жилье по демографическим группам в Москве

На ней очень хорошо заметно, что:

  1. Количество людей в возрасте от 25 до 35 будет быстро сокращаться в ближайшие 10 лет (с 3 млн. чел. в 2014 до 1.8 млн. чел. в 2024), в результате чего резко упадет спрос на малогабаритное и низкокачественное жилье.
  2. Те кому сейчас 25-35 станут старше и солиднее: количество 35-45 летних покупателей вырастет почти на 0.5 млн. человек:
    • они готовы взять ипотеку и/или продать свое первое жилье, чтобы купить квартиру большей площади в хорошем районе рядом с престижной школой
    • особенно увеличение площади будет актуально тем у кого 2 и больше детей
    • эта группа покупателей платежеспособна и готова на большие жертвы для исполнения своей мечты.
    • пик спроса с их стороны придётся на 2018-2023 гг.
  3. Количество людей 45-55 лет также будет плавно увеличиваться:
    • их дети будут подрастать и готовятся покинуть родные гнезда — то есть новых площадей для проживания им не нужно
    • но если есть средства, то люди из этой группы могут задуматься о приобретение жилья детям на будущее
    • для них самих впрочем переезд в новую квартиру неактуален — уже обжились, привыкли к району и соседям
    • душа потянется на подмосковные просторы, тем более что до пенсии далеко, а на курорты каждые выходные не наездишься
    • в результате вырастет спрос на Подмосковные участки и дома — пик придется где-то на 2030 год.
  4. Группа в возрасте от 70-80 лет будет расти:
    • с их смертью, будет в основном пополняться рынок малогабаритной и низкокачественной недвижимости в сталинках/хрущевках/брежневках в том числе в хороших районах
    • дети умерших либо продадут их квартиры, либо туда заедут внуки, либо жилье будет сдаваться в аренду
    • это повлечет увеличение арендного предложение и снижение цен на аренду и старое жилье
    • частично этот процесс коснется и более нового жилья, так как часть людей успели переселить в более новые дома.

2. Экономический фактор. Меньше денег — ниже цены

Если у людей нет денег, то даже при самом жестком дефиците жилплощади цены на нее не растут. Совсем недавно, в начале 90-х, малометражная квартира в Москве стоила как автомобиль или компьютер. А чуть позже, когда с 2002 по 2008 цены на жилье росли по экспоненте «эксперты» строили прогнозы, что Московский квадратный метр будет стоить 10-15 тыс.$ в 2014 году — этого как можно заметить не произошло. Хотя дефицит жилья не исчез и демография с существенно не изменились, зато изменилась экономика.

В экономике все грустно

Как обстоят дела на экономическом фронте? Не будем себе врать – здесь все плохо:

  • доходы не растут и расти им неоткуда, ведь реформ, которые бы могли переломить тенденцию не предвидится
  • внешний фон настораживает – экономики развитых стран и Китая все больше рискуют сорваться в свободное падение
  • если начнется кризис в любой экономически крупной стране или просто ужесточиться монетарная политика США, ЕС или Китая, то начнется падение цен на нефть (а как следствие на газ и нефтепродукты)
  • нефть — это наше все: в 2013 г. по данным Федеральной Таможенной Службы экспорт углеводородов составил 442 млрд. $, что составил 76% от всего экспорта.

Можете посмотреть, что происходит с ценами на недвижимость Москвы в рублях, когда цена на нефть падает:

Зависимость стоимости жилья от цены на нефть
Зависимость стоимости жилья от цены на нефть

В долларах падение было в 1.5 раза сильнее… В общем при падение цен на нефть любой намек на рост цен смениться их резким падением.

Ипотечный рынок закончил свой рост

Есть впрочем фактор, который толкает цены вверх: ипотека. Итак, что у нас с ипотекой? В интернете постоянно публикуют отчеты по этой теме и я не буду здесь их повторять, только кратко резюмирую:

  1. количество надежных заемщиков уменьшается и риски для банков растут, в результате средняя ставка увеличивается
  2. стоимость фондирования банков растет и средняя ставка растет еще сильнее:
    • деньги на внешних рынках дорожают и растут риски связанные с девальвацией рубля.
    • в России тем временем идет банкоцид и увеличиваются инфляционные ожидания

Таким образом перспективы расширения ипотечного рынка крайне сомнительны. И если упадут цены на нефть, то упадут цены на жилье и возможно резкое  сжатие ипотечного рынка, особенно, если примут цивилизованный закон о личном банкротстве. Зачем отдавать банку долг, который стоит дороже квартиры, когда можно пожертвовать залогом — квартирой?

У людей появляется возможность работать удаленно

И напоследок, еще один фактор — который может в полной мере раскрыться позже — растут возможности удаленной работы, а значит будут изменения предпочтений по жилью: лучше большое и комфортное на берегу моря, чем хрущевка в центре Москвы.

Суммируя вышенаписанное: слабая экономика и дефицит ипотечного топлива будут подавлять любой рост цен, а защиты от падения при любом внешнем шоке не будет.

3. Инвестиционный фактор. Московское жилье больше не привлекательно даже для тех кто инвестирует только в недвижимость

Если не учитывать психологический сантимент (разберем его позже), для рационального инвестора главные факторы выбора инструмента инвестиций это перспективы роста цены актива для перепродажи и рентный доход с учетом уровня риска. Покупка квартиры в Москве и ближнем Подмосковье, Санкт-Петербурге и городах миллиониках – был и есть самый распространённый метод накопления и сохранения капитала у чиновников и крепкого среднего класса в России.  Но произошедшее изменение фундамента рынка повлечет сокращение инвестиционного спроса.

Оценим недвижимость Москвы по двум главным критериям для инвесторов в недвижимость — 1) потенциалу роста цена через относительную стоимость и 2) cap rate — рентный доход по отношению к стоимости недвижимости (аналог ставки по депозиту).

Жилье в Москве очень дорого относительно дохода людей

По критерию №1 — относительной стоимости — жилье в Москве крайне дорого. Достаточно взглянуть на график отношения цены на жилье к среднему доходу:

Цена жилья к среднегодовому доходу в Москве
Цена жилья к среднегодовому доходу в Москве

А если дополнительно сделать поправку на 1) качество этого жилья (высокое зарубежом и низкое у нас), а также 2) среднюю площадь жилья, то разница будет еще поразительнее: то есть в Берлине 1 квадратный метр новой квартиры рядом с парком и центром города будет стоить 1 среднюю зарплату за месяц, а в Москве тот же метр в панельке с видом на МКАД будет стоить 4 средних зарплаты.

Возращаясь к инвесторам: я могу понять почему так дорого стоит жилье в финансовых столицах мира: Гонконге, Сингапуре, Лондоне или Нью-Йорке, но как при таких ценах какой-нибудь инвестор купит жилье в Москве мне непонятно. Особенно если учесть, что в современном глобальном мире все постепенно выравнивается (капитал перетекает свободно), а значит или должны вырасти доходы людей в Москве или упасть цены на жилье. Во что больше верите Вы?

По рентному доходу жилье в Москве переоценено

Если инвестор будет искать жилье для того, чтобы получать высокий рентный доход, то его взгляд скорее остановиться на развитых странах:

% арендного дохода жилья в Москве
% арендного дохода жилья в Москве

Когда есть возможность получения сопоставимого или более высокого рентного дохода в развитых странах (Германия, США, Канада и т.д.) без риска падения стоимости валюты, с защищенными правами на собственность, низкой ставки по ипотеке, зачем делать это в Москве? Тем более, что купив квартиру в Мадриде за 500 тыс. евро можно в придачу получить паспорт ЕС?

Нет и барьеров сдерживающих перетекание средств в другие классы инвестиций: акции, облигации, ПИФы и т.д. C развитием данных рынков, ростом финансовой грамотности населения и дальнейшим облегчением выхода на международные рынки для всех желающих причин связываться с Московской недвижимостью будет все меньше. Открыть счет в Interactive Brokers или Saxo Bank может любой человек у кого достаточно денег для покупки недвижимости в Москве.

4. Поведенческий фактор. Постепенная рост грамотности населения будет давить на цены

Вот мы и добрались до одной из двух причин высоких цен на жилье в Москве. Я бы разделил поведенческий фактор на 2 составляющих — отношение к недвижимости и отношение к комфорту.

Недвижимость все еще самое лучшее вложение, но…

Так уж сложилось, что долгий рост цен на недвижимость за которым следила вся страна с 2000 по 2008 год и уверенность, что жилье – вечная ценность, с которой никогда ничего не будет, низкая финансовая грамотность населения и страх инфляции сформировали у россиян привычку вкладывать все свободные деньги в бетон. В результате на рынке жилья образовался пузырь, который может или плавно сдуться или громко лопнуть.

Идет процесс — население становиться более финансово грамотным, люди постепенно учатся вкладываться в акции с дивидендной доходностью (более высокой чем у жилья и для управления которыми не нужны никакие административные усилия), узнают об облигациях и возможностях выхода на рынки развитых стран. Во всем мире люди которые хотят инвестировать в недвижимость все активнее покупают паи в REIT ах -фондах инвестирующих, владеющих и сдающих в аренду недвижимость по всему миру и всех классов (коммерческую, офисную, жилую, складскую и даже для нужд госпиталей), которые управляются профессионалами, дают высокую дивидендную доходность и столь же надежны. Процесс изменения отношения к недвижимости, как лучшей инвестиции, будет идти и наверно займет лет 10-20, с ускорениями при любом падением цен.

С ростом богатства растет запрос на комфортную жизнь

Люди не хотят долго ехать на работу, а также не хотят жить в каменных джунглях без инфраструктуры на периферии Москвы. Я надеюсь, что рост возможностей удаленный работы и развитие общественного транспорта снимут остроту проблемы. Но и этот процесс займет долгие годы…

5. Физический фактор. Плохого жилья будет больше, а хорошее останется в дефиците

Второй фактор высоких цен сейчас и единственная объективная причина по которой они могут в долгосрочной перспективе удержаться на текущем уровне — это недостаток физического предложения жилья. На одного человека в Москве приходиться около 20 кв. м, в Московской области чуть больше. Для сравнения в Западной Европе показатель около 40 кв. м, а в США все 75.

В 2013 г. в Москве было построено 2.6 млн. кв. м жилья, в Московской области 6.5 млн. кв., при этом большей частью в ближнем Подмосковье (предположим, что 75% или 4.9 млн. кв. м.). Если брать количество жителей агломерации в 15 млн. чел., то получается что на 1 чел. возводиться по 0.5 кв. м. в год. Если считать в квартирах, то это составит 2.6+4.9 / 60-75 кв. м = 100-125 тыс. квартир. Ежегодно цифры меняются незначительно и хотя дефицит постепенно сокращается с таким темпом Европу мы догоним лет через 30-40.

Правда потребности россиянина в этом отношении пока еще не европейские и многие будут рады и меньшим площадям, а избыток средств могут использовать для других трат.

6. Законодательный фактор. Рост издержек владения

Здесь все просто – государство хочет и будет повышать налоги на недвижимость, ужесточать сбор НДФЛ с арендного дохода и перекладывать расходы ЖКХ на потребителя. Все эти факторы умеренно негативно повлияют на рынок.

Итак, суммируем как все эти факторы вместе повлияют на рынок недвижимости в ближайшие 10 лет:

Аргументы за рост цен:

  1. Рост спроса на качественную недвижимость со стороны людей в возрасте 35-45 лет
  2. Люди устали жить в морально устаревшим жилье и хотят новое, качественное, «европейское» жилье
  3. Физическое отсутствие предложение в сегменте качественного жилья

Аргументы за падение цен:

  1. Меньше людей в возрасте 25-35, а значит и потребности в «дешевом» жилье
  2. Плохая экономическая ситуация в мире и в стране
  3. Инвестиционно — если считать —  жилье больше не привлекательно
  4. Растет финансовая грамотность населения и люди открывают для себя новые возможности вложения средств
  5. Давление со стороны государства по увеличение налогов и их сбору
  6. Рост коммунальных платежей, которые нельзя полностью переложить на арендодателя

Резюме

Сначала дисклеймер: строить прогнозы — дело неблагодарное и мое мнение является только моим, поэтому каждый должен думать своей головой как действовать. Здесь представлена только информация для размышления, а не руководство. Вы несете ответственность за свою жизнь!

А теперь вывод: мой прогноз цен на жилье в Москве —  потенциала роста цен нет:

  1. Квартиры а) малой площади, б) в старых домах плохого качества, в) в районах с плохой транспортной доступностью и г) в «гетто» районах будут дешеветь, поэтому покупать в инвестиционных или личных целях их не стоит точно. Если хочется иметь свое жилье, а денег на что-то приличное не  хватает,  то дождитесь пока цены упадут кратно! А пока арендуйте.
  2. Качественное жилье хорошего среднего и бизнес класса в нормальных районах имеет перспективы получше. Существует мощный и растущий рыночный спрос, а также дефицит предложения. Тем не менее, риски связанные с такой инвестиционной покупкой гораздо выше потенциальных выгод. Поэтому покупать даже качественное жилье следует только для личного пользования. 
Недвижимость - прогноз цен на жилье в Москве до 2024 и далее by
0 Flares Twitter 0 Facebook 0 Google+ 0 0 Flares ×

Отправить ответ

30 Комментарий на "Недвижимость — прогноз цен на жилье в Москве до 2024 и далее"

Сообщать о
avatar
Сортировать::   новые | старые | популярные
Антон SEO
Гость

Отличный обзор и очень грамотный! Конечно такие как я , кто ждет что недвижимость будет снижаться, ничего другого в комментариях могут и не написать. НО психология людей ориентирована на общеизвестные принципы — никто не будет инвестировать в «очень рискованный» фондовый рынок, когда всем известно «недвига — это стабильность». Большему количеству людей никогда не дадут заработать.

Ддд
Гость

Автор, уважение вашему мнению. Про демографию я совсем забыл, а ведь верно! Теперь понятно стало для кого в самый разгар кризиса строят новые районы комфортного жилья вместо эконом, что было бы логично.

Евгений
Гость

Очень хороший, комплексный обзор. Однако в нем не учтены существенные факторы, которые уже сегодня имеют влияние на рынки недвижимости во всем мире. Это в частности иностранные инвесторы (в нашем случае СНГ), наличные средства у населения (сколько средств сейчас у физ. лиц на депозитах ? Сколько их будет через 1,5,10 лет? Что они захотят с ними сделать ?), обособленные рынки недвижимости ( например что можно противопоставить Москве в России и в СНГ?), печатный станок (например какие условия будет предлагать на ипотеку в будущем ?).

Вова
Гость

Большое спасибо за хороший аналитический прогноз!

Татьяна
Гость

Прогноз хороший, грамотный, но к 2024г цены все равно вырастут или будут адаптированы к ситуации в стране. В любом случае это сейчас самое надежное вложение денег, если не продать, то хотя бы можно сдать. Особенно это касается Москвы, да сейчас рынок переполнен предложениями, но никто не знает, что будет к 2024 году. В нашей стране все и всегда развивается минуя логику и анализ. Мы нефтедобывающая страна, а цены на бензин заоблачные. С депозитами тоже фигня, сейчас правительство примет закон, что страховая компания будет при отзыве лицензии у банка возмещать только 1400000 руб. один раз и только в одном банке. В нашей стране вообще нет реальных возможностей для инвестиций и их защиты, никто ни за что не отвечает.

Эд
Гость

в россии цены на бензин не заоблачные. вы были за границей? в европе например…

лысый
Гость

Что Вы Европой бываете, посмотрите цены в США и других добывающих нефть странах. Мы же себя чувствуем как население находящееся в акупации.

Игорь
Гость

Цены на квартиры с хорошим ремонтом в ЦАО падать не будут, а на панель в спальных районах падают т будут падать.

Игорь
Гость

Цены на квартиры с хорошим ремонтом в ЦАО падать не будут, а на панель в спальных районах падают т будут падать.

Валерий
Гость

«то есть в Берлине 1 квадратный метр новой квартиры рядом с парком и центром города будет стоить 1 среднюю зарплату за месяц, а в Москве тот же метр в панельке с видом на МКАД будет стоить 4 средних зарплаты.» — Тут вы забыли упомянуть, что месячная евро з/п в Берлине= 4ем з/п в Москве))) В целом спасибо! Мое мнение, что единственный фактор способный понизить стоимость квартир в рублях!!(16.02.2016) — это укрепление рубля на 30-40 %.

Татьяна
Гость

Всё четко! всё по полочкам! спасибо за подробный и развернутый анализ) я полностью солидарна с вышесказанным.

Алёнм
Гость

У нас стремительно стареющее население (именно поэтому сейчас хотят повысить пенсионный возраст). Пожилым людям с их небольшими пенсиями тяжело содержать большие квартиры… Я сейчас живу в старом доме, в маленькой квартирке (30кв.м), и 75% людей, населяющих этот дом, именно такие старики. Такие маленькие квартиры (бюджетный вариант) в нашей стране еще долго-долго будут востребованы. Поэтому сильно падать на них цены не будут. Впрочем, прогноз в статье относится только в Москве, насколько я поняла, куда стремится все население трудоспособного возраста. За МКАДом всё не так.

Галина
Гость

Уважаемый эксперт!
Жильё возводится, а не «возводиться». Было бы неплохо повторить курс русского языка средней школы. В тексте есть ещё несколько подобных ошибок.

ааааааааа
Гость

Училка что ли?

Оля
Гость

Владислав, очень интересный анализ! У вас есть подобный обновленный для конца 16 года? =) Пока Ваш прогноз оправдывается. А стратегии изменились бы в связи с ценами на нефть, изменениями в законодательстве и остальными отличиями от 2014? Вы считаете, ценам еще есть куда падать?

Елена
Гость

Владислав, спасибо за интересную статью. Жаль , что я не познакомилась с ней 3 года назад. Как Вы считаете , стоит ли сейчас избавляться от инвестиционных квартир и переложить накопления в депозиты , или лучше подождать?

Ника
Гость

Добрый день, вы проанализировали все как по учебнику))) только вот беда … Если бы миром правили азбучные истины , то конечно все было бы как вы написали , только за кризис цены на квартиры в разы не упали а на несколько процентов, а сейчас путём программы реновации весь нераспроданный излишек тихо пристроят и не дадут ценам упасть. Моё мнение такое — есть логика и по этой логике война в Ираке не была выгодна США ибо нефть должна была подорожать, а на самом деле война была как раз очень выгодна; так и с этими квартирами — по логике никому они не нужны с учётом развития роботов и Интернета с аутсорсингом и фрилансом , но кто ж позволит ценам падать? А людям разбредаться на моря? Придумают способы как решить эти проблемы; реновации же придумали

Татьяна
Гость

Не согласна, по поводу маленьких хибарок, что к 2028 году спрос упадет. Низкая рождаемость была в 90-тые и начало 2000 годов. А начиная с 2005 пошел рост рождаемости. У меня дочь 2008 года рождения, в каждой школе первые классы переполнены. В 2028 году как раз 20 лет -начало самостоятельной жизни.

Вова
Гость

Неплохо. Учли все: нефть , Китай, младенцев и т.д
Не учли, что цены на строительные материалы все растут и растут, что автомобили которые производители не могут продать за последние три года подорожали в два раза!!! Что уже старое авто стоит почти квартиру!!! Что с этитму фактами делать будем?
И покажите мне пару человек которые заработали большое состояние на процентах, ПИФах, биржах и т.д? И сколько стоила квартира в 1990, 2000, 2010 годах. А вывод один: кто купил квартиры тот богатым стал, кто в банке деньги под проценты держал бедным стал!!!
Ждите взрывной рост на качественные квадратные метры!!!

Прохожий
Гость

Людям, которым есть с чем сравнивать, прекрасно помнят, что раньше одного намека на кризис, подорожание или инфляцию — хватало, чтобы цены на недвижимость взлетали вверх. Теперь в 2014 году рубль обесценивается, а вместе с ним снижается вся покупательская способность Россиян, то есть все продукты, товары, автомобили, услуги все идет вверх, а вся недвижимость(и ведь что странно только недвижимость) — вниз. И это реальная картина, а не троллинг, не фантастика и даже разрыв логики.
А теперь мы с умным видом смотрим на графики и видим как за нефтью снижается или поднимается цена на недвижимость. Такое ощущение, что раньше не было логики, ну или кризис был какой-то неправильный.
Думаю, что в России основным параметром, влияющим на цены недвижимости, будет демографическая ситуация и бесконтрольное строительство новых квадратных метров . Есть вероятность, что при нынешних темпах возводимого жилья, недвижимость просто перестанет быть востребованной. В конце концов пропадут инвестиционные сделки, а дальше можно будет ввести устаревшее понятие — обмен, и спокойно менять уже существующие квартиры между возрастными группами. Получим вот такой вялотекущий рынок недвижимости.

Катя
Гость

Владислав, как вы считаете в 18году цена на вторичное жильё продолжит падать, или всё-таки поползёт вверх???

татьяна
Гость

полный бред, даже обсуждать не хочется, мне кажется в последнее время, что людям высшее образование пошло во вред.

wpDiscuz